Beleidsregels zelfbewoningsplicht en verkoopverbod Purmerend 2026
Speculatie met betaalbare koopwoningen beperkt
Op 30 oktober 2025 nam de gemeenteraad de aangepaste motie Anti speculatiebeding bij betaalbare koopwoningen aan. In de motie werd het college verzocht:
-
Om een voorstel uit te werken voor de invoering van een anti speculatiebeding bij betaalbare koopwoningen.
-
Dit voorstel uiterlijk op 1 maart 2026 aan de gemeenteraad voor te leggen.
In de beleidsregels is thans het tegengaan van de speculatie met betaalbare koopwoningen opgenomen.
De regels zijn zo vormgegeven dat speculatie, snelle doorverkoop en excessieve winstneming worden beperkt. Terwijl de uitvoerbaarheid en aantrekkelijkheid van de nog te realiseren betaalbare koopwoningen behouden blijven.
Deze beleidsregels hebben een tweeledig doel:
-
Voorkomen van aankoop voor verhuur.
Door het instellen van een zelfbewoningsplicht wordt gewaarborgd dat betaalbare nieuwbouw koopwoningen daadwerkelijk worden bewoond door kopers en niet worden ingezet als beleggingsobject.
-
Tegengaan van snelle doorverkoop met hoge winst.
Een verbod op verkoop in de eerste 2 jaar na oplevering voorkomt dat woningen kort na aankoop met aanzienlijke winst worden doorverkocht. Hiermee wordt speculatie ontmoedigd en vergroot het de kans dat de woning gedurende de eerste jaren beschikbaar blijft voor het beoogde doel: betaalbare huisvesting voor huishoudens met een middeninkomen.
Onderbouwing beleidsregels
De verplichting tot zelfbewoning geldt voor een termijn van 5 jaar. Door deze periode expliciet te koppelen aan eigen bewoning, wordt de kans op langdurige binding met de buurt vergroot en wordt ongewenste speculatie verder beperkt. Met een kettingbeding wordt geborgd dat ook bij latere verkoop de woning uitsluitend voor eigen bewoning wordt aangekocht. Door daarnaast nog een verbod op het verkopen van de woning in de eerste 2 jaar na oplevering op te nemen, wordt een snelle doorverkoop en excessieve winstneming verder tegengegaan.
Motivering voor een verkoopverbod van 2 jaar
De keuze voor een verkoopverbod van 2 jaar is gebaseerd op meerdere overwegingen:
-
Effectieve beperking van speculatie.
De grootste kans op speculatieve doorverkoop doet zich voor in de eerste jaren na aankoop van een nieuwbouwwoning. Een periode van 2 jaar is doorgaans voldoende om dit risico substantieel te verminderen. Een langere beperking via een kettingbeding zou de woning onnodig minder aantrekkelijk maken en de doorstroming belemmeren.
-
Aansluiting bij veranderende persoonlijke omstandigheden.
Betaalbare koopwoningen worden veelal gekocht door jongere huishoudens, bij wie persoonlijke omstandigheden relatief snel kunnen veranderen (bijvoorbeeld gezinsuitbreiding, relatiebeëindiging of verandering van werk). Een te lange beperking zou leiden tot een toename van verzoeken om ontheffing, wat de administratieve druk op de gemeente vergroot.
-
Bevorderen van woonmobiliteit en aantrekkelijkheid van betaalbare koopwoningen.
Door het verkoopverbod te beperken tot 2 jaar wordt voorkomen dat huishoudens te lang vastzitten aan hun woning. Dit draagt bij aan de aantrekkelijkheid van betaalbare koopwoningen en voorkomt dat potentiële kopers afhaken vanwege te strikte voorwaarden.
Sancties en afwezigheid van een afbouwregeling
In de beleidsregels is gekozen voor het opnemen van een boete als handhavingsinstrument. Deze boete vormt een duidelijke prikkel om de regels na te leven. Zonder sanctie zou de regeling vrijblijvend worden en haar effectiviteit verliezen. Er is bewust niet gekozen voor een afbouwregeling waarbij de verplichting of sanctie geleidelijk wordt verminderd. Een dergelijke regeling zou de werking van de beleidsregels verzwakken en speculatiegedrag alsnog kunnen uitlokken. Bovendien worden de betaalbare koopwoningen zonder gemeentelijke financiële bijdrage en tegen marktconforme prijzen verkocht. Het is daarom niet passend om bij verkoop een deel van de winst te claimen.
Mogelijkheid tot maatwerk
Hoewel de beleidsregels duidelijke kaders stellen, is het van belang om in uitzonderlijke situaties maatwerk te kunnen bieden. Daarom is opgenomen dat het college in bijzondere omstandigheden kan afwijken van de gestelde voorwaarden. Dit betreft onder meer situaties van overmacht, werk gerelateerde verhuizingen of gedwongen verkoop. Hiermee blijft het beleid rechtvaardig en uitvoerbaar, zonder afbreuk te doen aan het beoogde doel.
Balans tussen regulering en uitvoerbaarheid
Bij het opstellen van deze beleidsregels is nadrukkelijk gekeken naar de uitvoerbaarheid en naar wat in redelijkheid van marktpartijen kan worden gevraagd. Het realiseren van betaalbare koopwoningen is immers een gezamenlijke opgave van gemeente en ontwikkelaars. Daarbij is het van belang een zorgvuldig evenwicht te vinden tussen enerzijds de regulering die nodig is om de kwalitatieve doelstellingen van de gemeente te borgen, en anderzijds de ruimte die marktpartijen nodig hebben om projecten daadwerkelijk te kunnen realiseren. Wanneer de gemeente te veel of te zware voorwaarden stelt, bestaat het risico dat de investeringsbereidheid van ontwikkelaars afneemt. Dit kan ertoe leiden dat projecten niet van de grond komen en de beoogde woningen uiteindelijk niet worden gebouwd. Waarmee er geen uitvoering wordt gegeven aan het gemeentelijke beleid. De beleidsregels houden rekening met deze balans, zodat zowel de gemeentelijke doelen als de haalbaarheid voor de markt gewaarborgd blijven.
Tot slot
Met deze beleidsregels worden alle opgeleverde betaalbare koopwoningen, waarvoor vanaf het moment van publicatie nog geen woningbouwprogramma door het college is vastgesteld, de eerste 5 jaar bewoond door eigenaar bewoners en worden de eerste 2 jaar niet doorverkocht tenzij er door het college uitzondering is verleend.
Met de instelling van dit beleid geeft het college uitvoering aan de Nota Spelregels Woningbouwprogrammering Purmerend 2025 en aan de aangepaste motie Anti speculatiebeding bij betaalbare koopwoningen.