De wachtlijsten voor het verkrijgen van een sociale huurwoning zijn nog steeds veel te lang. In het coalitieakkoord voor deze bestuursperiode is een doelstelling dat deze wachtlijsten worden verkort. Voor de Stadspartij is dit een zeer belangrijk punt. We zien dat de praktijk weerbarstig is en verkorting van deze wachtlijsten nog weinig resultaat laat zien.
Oorzaken
Hiervoor zijn diverse redenen aan te merken. De oorzaken liggen voornamelijk bij in praktijk gebrachte politieke ideeën en maatregelen op rijksniveau. Veel nieuwe sociale huurwoningen worden daardoor al voor meer dan 600 euro in de markt gezet door de zogenaamde Blokheffing. Een slinkse belastingheffing die door de regering is ingesteld om doorstroming en investeringen door woningcorporaties te bevorderen. Woningcorporaties moeten die heffing aan het rijk betalen voor elke woning die ze in het bezit hebben.De gemiddelde heffing per woning bedroeg in 2016 ongeveer 700 euro.
Het maakt huurwoningen duurder en de problematiek juist groter. Nieuwe sociale huurwoningen worden veelal voor een te hoge prijs aangeboden aan huurders. Daarmee raken ze al bij de start buiten het bereik van de doelgroep. De huurder kan een huurtoeslag krijgen, maar eveneens door maatregelen vanuit de rijksoverheid is daar ook een grens aan gesteld. Door de aftoppingsgrens (dat is een maatregel waarbij er over het huurbedrag gefaseerd een toeslag wordt toegekend waarbij geld hoe hoger de huur hoe lager de toeslag) wordt het bedrag wat aan huur moet worden betaald te hoog. Gezinnen, maar ook alleenstaanden, houden dan te weinig inkomen over om in hun levensonderhoud te kunnen voorzien.
Een laatste reden voor de druk op huurwoningen is de vluchtelingenstroom die Europa heeft ondergaan. De vele vluchtelingen die ook ons land heeft opgenomen worden verdeeld over de gemeenten in ons land. Gemeenten zijn verplicht deze statushouders (vluchtelingen die een verblijfsvergunning hebben gekregen) met voorrang te huisvesten. Elke gemeente krijgt halfjaarlijks vanuit het rijk een taakstelling. In deze taakstelling wordt bepaald hoeveel statushouders een gemeente verplicht is om te huisvesten. De gemeente Purmerend moet jaarlijks ongeveer twee honderd statushouders huisvesten. Dit geef extra druk op de al bestaande wachtlijsten.
Per 1 april 2017 is de verplichte voorrang die statushouders hadden op een sociale huur woning door het landsbestuur geschrapt. Of dat ruimte geeft op de wachtlijsten valt te betwijfelen. Het verplichting tot huisvesting van de toegewezen 200 statushouders blijft onverminderd van kracht. Tja, en waar huisvest je deze woningzoekenden dan?Als gemeenten daaraan niet voldoen kan de provincie een boete aan de gemeente opleggen of dit huisvesten op kosten van de gemeente overnemen. Uiteraard binnen de gemeentegrenzen van de betreffende gemeente.
Woningcorporaties onder druk door Blokheffing
Een oplossing zou zijn om betaalbare huurwoningen op de markt te brengen. Huurwoningen waarvan de huur tussen de 550 en 600 euro bedraagt. Dit zijn betaalbare huren voor mensen die een laag inkomen hebben bovendien blijft het recht op huursubsidie behouden. Echter als de regering de Blokheffing niet schrapt gaat dat niet lukken. De praktijk laat zien dat de blokheffing (genoemd naar minister Blok VVD) niet werkt. Minister Blok legt daarvoor de schuld bij de woningcorporaties. Die bijna wanhopig proberen de feitelijke realiteit het te laten winnen van zijn politieke getinte argumenten. Mensen die zijn aangewezen op sociale huurwoningen zijn de dupe.
Tekort aanbod woningen
In de regio Amsterdam en dus ook in Purmerend is de vraag naar woningen groter dan het aanbod. Dat geldt dus zoals hierboven beschreven ook voor sociale huurwoningen. Het woningbestand van Purmerend bestaat overigens al uit 36% sociale huurwoningen. Bovendien is er nog een grote component sociale koopwoningen. Wat aan huurwoningen vrijkomt is door de algemene krapte veelal gereserveerd voor urgentiegevallen. Naar de mening van de Stadspartij moet er dan ook versneld betaalbare woningen gebouwd gaan worden. Betaalbare sociale huurwoningen moeten een onderdeel zijn van de te bouwen woningen. Maar dat zal gegeven de omstandigheden geen eenvoudige klus zijn.
Naast het bouwen van sociale huurwoningen is de Stadspartij een voorstander van het bouwen van sociale koopwoningen. Kopen is op dit moment vaak goedkoper dan huren, al gaan ook in dit segment de prijzen snel omhoog.
Nadeel voor startende kopers is de veranderende regelgeving op het verkrijgen van een hypotheek. Er wordt door banken en hypotheekverstrekkers hoofdzakelijk gekeken naar de omstandigheden op het moment van de aanvraag.
Kopen goedkoper dan huren
Als voorbeeld had ik contact met een koper van een bestaande woning. De betreffende woning stond voor een bedrag van 160.000 euro te koop. Op basis van het inkomen van de koper kreeg hij maar 140.000 euro hypotheek. Gelukkig kreeg hij met behulp van ouders en familie het toch voor elkaar om de woning te kopen.
Resultaat is dat hij nu voor per maand 460 euro aan woonlasten betaald. Daar komt nog een belastingvoordeel bovenop. Natuurlijk moet hij die 20.000 euro terug betalen aan ouders en familie. Maar dat levert hem geen problemen op zo verzekerde hij mij. Hij is bezig met zijn carrière en gaat de komende jaren stijgen met inkomen. Dat zijn zaken waar banken geen enkele rekening houden.
Dat is ook een reden waarom de Stadspartij een voorzichtige voorstander is voor herinvoering van de starterleningen. Dat geeft jongeren meer kansen op een koopwoning. Voorzichtige voorstander omdat het ook de prijs voor woningen op de markt kan beïnvloeden.
Bouwen in Purmerend
De woningmarkt zit complex in elkaar. Zeker in een stad als Purmerend waar de bouwlocaties steeds schaarser worden en waar bijna ieder nieuwbouwproject weerstand oplevert. De Stadspartij is grondlegger van het van buiten naar binnen werken dus een voorstander van burgerparticipatie. Bouwprojecten in bestaande woonwijken zullen nauwgezet met de omwonenden moeten worden besproken. De Stadspartij gaat er daarbij vanuit dat daardoor een werkbare oplossing van de bezwaren wordt gevonden. Afblazen van bouwprojecten zal echter alleen plaats kunnen vinden als de argumenten van de bezwaarmakers duidelijk de doorslag geven.
Tot slot wil ik opmerken dat er ook gekeken moet worden naar de samenstelling van een wijk. In een wijk met overwegend sociale huurwoningen (Wheermolen ca. 64%) zul je mogelijk een ander soort woningen neer moeten gaan zetten. Ook zal er gekeken moeten worden naar het bouwen in de hoogte. Als je hier slim mee omgaat kan je mooie combinaties maken tussen sociale en commerciële woningbouw.
Daarnaast zie je de problematiek over het tekort aan woningen in het middensegment toenemen. Woningzoekenden met een inkomen tussen 38 en 48 duizend euro per jaar, een groep van anderhalf miljoen mensen, vinden steeds moeilijker een passende betaalbare woning. Voor een sociale huurwoning komt deze groep niet in aanmerking en in de vrije sector zijn de huren voor hen vaak onbetaalbaar.
En nu?