kostenoverschrijding onderwijs- zorgcomplex Karekietpark.

In een uitgebreid memo komt wethouder Daan (onderwijs, foto) met aanvullend einformatei over de miljoenenoverschrijding van het onderwijs- en zorgcomplex Karekietpark. In een vorig bericht gaven hieraan al de nodige aandacht (lees hier).

Aan het slot van zijn memo gaat wethouder Daan ook in op via de e-mail gestelde vragen van raadsleden. Volledigheidshalve volgt hier de tekst van het gehele bericht van Wethouder Berent Daan aan de gemeenteraad.

Geachte leden van de Gemeenteraad,

In dit memo kom ik terug op de vragen die u gesteld heeft naar aanleiding van mijn memo van 2 juni jl. inzake de kostenoverschrijding bij de ontwikkeling van het onderwijs- zorgcomplex (OZC) in het Karekietpark.

Doorrekening geeft aan dat de kosten hoger uitvallen dan het uitgetrokken budget. De mogelijk grote overschrijding is de reden dat ik zoveel mogelijk onderbouwd aan wil geven hoe het komt dat het tot nu toe gevoteerde budget ontoereikend is.
Voor de goede orde wil ik melden dat waar gesproken wordt over overschrijding dit plaatsvindt in een fase vóór het gunnen van het werk aan een aannemer. U wordt nog niet geconfronteerd met voldongen feiten. De keuzemogelijkheden worden nog aan u voorgelegd.

In de Kadernota is de overschrijding bij het OZC Karekietpark niet meegenomen. Hiervoor zijn meerdere redenen te noemen:

1. Bij de opstelling van de Kadernota waren de risico’s wel bekend. Echter de omvang, de gevolgen en mogelijke oplossingen waren niet in beeld. Na beraad heeft de ambtelijke organisatie ervoor gekozen om eerst het onderzoek af te ronden, waarna resultaten en aanbevelingen voor oplossingen aan het college en uw raad zouden worden voorgelegd. (hierover later in dit memo meer)
2. In het geactualiseerde Integraal Huisvesting Plan (IHP) zijn de volgende gegevens t.a.v. kredieten verwerkt;

• De nog niet door de Raad beschikbaar gestelde maar wel geplande investeringen zijn qua prijspeil bijgesteld op basis van advisering door DHV.
• De door de gemeenteraad beschikbaar gestelde kredieten zijn ongewijzigd overgenomen.

De door de Raad beschikbaar gestelde kredieten zijn dus niet in het IHP aangepast. Dit kan namelijk alleen na toestemming van uw Raad.
Wel is er ruimte gereserveerd binnen de reserve onderwijshuisvesting voor het corrigeren van al beschikbaar gestelde kredieten voor de bouwkostenstijgingen. Hier is ruimte voor binnen de reserve, op basis van de Kadernota 2009 (zie pagina 24 en 25). Deze correctie vindt feitelijk pas plaats indien u te zijner tijd instemt met een bijgestelde kredietaanvraag.
Andere onvoorziene kostenstijgingen zijn niet in het IHP verwerkt. Hierover is ook aparte besluitvorming door de gemeenteraad noodzakelijk om al dan niet extra krediet beschikbaar te stellen.

Op het moment van de meest recente doorrekening van het IHP was, zoals eerder gesteld, wel bekend dat er mogelijk knelpunten waren bij het Karekietpark. Hiervoor liep nog een  onderzoek op basis waarvan nog nadere informatie beschikbaar zou komen. Dit onderzoek is eind mei afgerond en op maandag 2 juni jl. met mij besproken, waarna ik direct uw raad heb geïnformeerd over de situatie. De resultaten van dit onderzoek geven het volgende beeld.

De overschrijding is onder te verdelen in (prijzen incl. btw):

• Bouwkostenstijging / te laag gerekende m2 prijs circa € 2.000.000 (indien u hiermee akkoord gaat is hiervoor zoals aangegeven ruimte in de reserve onderwijshuisvesting gereserveerd)
• Toegevoegde zorgfunctie circa 1.500.000 (hier staan kostendekkende huurinkomsten tegenover indien door de Raad het krediet beschikbaar wordt gesteld)
• Extra m2 circa € 1.900.000 i.v.m. verlies als gevolg van aanbouwen aan een bestaand gebouw (dit zijn kosten die niet zijn geraamd)
• Een op dit moment niet verklaarbaar verschil van circa € 135.000 (deze kosten zijn eveneens niet geraamd)

Op basis van deze resultaten vindt verdere advisering eerst richting college en daarna naar de raad plaats. Binnenkort is er een overleg met de betrokken partners om te praten over de ontstane situatie en de mogelijke oplossingsrichtingen.

Deze kunnen de volgende zijn:

• Behoud van het huidige ontwerp en hiervoor € 5,5 miljoen extra krediet beschikbaar stellen compleet met een voorstel hoe e.e.a. financieel te dekken. Daar er al tweemaal een bezuinigingsronde heeft plaatsgevonden is een verdere kostenbesparing op dit ontwerp niet mogelijk;
• Onderwijs- en zorgvoorziening loskoppelen door prioriteiten stellen wat eerst moet gebeuren. Bijvoorbeeld het bouwen van alleen drie scholen zal minder geld kosten. Dit betekent wel dat er een nieuw/ander gebouw ontworpen moet worden, hetgeen extra kosten met zich mee brengt.
• Het uitstellen van de bouw en het project meenemen in de integrale gebiedsontwikkeling zoals vermeld in de structuurvisie. Dit heeft gevolgen voor bestaande locaties aan Sportlaan, Pampusstraat en Primulastraat, die op de nominatie staan om gesloopt/herbestemd te worden. Het gevolg van uitstel is dat deze bestaande locaties voor een langer aantal jaren (ca 5 a 6 jaar) in gebruik blijven en daarvoor moeten worden opgeknapt en langer onderhouden. Het meenemen van het OZC in het structuurvisieproject Karekietpark/Leeuwerikplein biedt zowel inhoudelijk als financieel nieuwe kansen.

Op dit moment ligt het project stil omdat eerst helder moet zijn voor welke oplossingsrichting gekozen gaat worden. Medio oktober 2008 zullen de uitkomsten van de overleggen en advisering over de oplossing aan uw raad ter besluitvorming worden voorgelegd.

De aansturing van projecten in het kader van de onderwijshuisvesting is nog niet zonder problemen. Naar aanleiding van eerdere overschrijdingen van budgetten heb ik aan de directie om maatregelen gevraagd die nieuwe verrassingen op dit punt voorkomen. Tevens heb ik de directie gevraagd de sturing op het integraal huisvestingsplan onderwijs (waar Sneeuwbal een onderdeel van is) te intensiveren. Inmiddels heeft de directie haar verantwoordelijkheid genomen en maatregelen getroffen binnen de aansturing van dit project.
In september wil ik u integraal informeren over de stand van zaken, inclusief risico’s, van alle lopende onderwijshuisvestingsprojecten

Dan volgt nu de beantwoording van vragen van individuele raadsleden n.a.v. situatie rond het onderwijs- zorgcomplex Karekietpark. Ik vertrouw erop u met dit memo voldoende te hebben geïnformeerd over de te volgen aanpak om op korte termijn tot een oplossing te komen.

De Vroome (AOV)

Bij de aanvang  van de prof. Waterinkschool werd aangegeven dat de mogelijkheid aanwezig was, dat er groei zou zijn maar zou met zes groepen een aanvang zou worden gemaakt. Waarom is er geen rekening gehouden met een doorgroei gezien het feit dat op onderwijs- en zorg steeds meer een beroep wordt gedaan ?

Het krediet voor Dijk & Duin was op 2 juni nog niet aangevraagd hoe komt u aan een tekort van ca €.1,5 miljoen waarop is dat gebaseerd ?
 
Kan er worden aangegeven waarom wij steeds achter de feiten aanhollen ?

Antwoord:
Het project is in 2004 gestart waarbij de onderwijsbudgetten zijn gebaseerd op de VNG normen die toegepast zijn op de toen aanwezige inzichten qua m2-behoeften en leerlingenaantallen. De groei van de prof. Waterinkschool is in 2005 meegenomen. Hiervoor is in 2007 krediet aangevraagd.

Dijk & Duin is de laatste partner die zich in 2006 aansloot bij dit project. De investering voor de door Dijk en Duin te leveren zorgvoorziening in dit complex is geraamd op € 1,5 miljoen. Dit bedrag is gebaseerd op het aantal m2 x prijs per m2 nieuwbouw.  Hiervoor is nog geen krediet aangevraagd. Dit is geen echt tekort omdat deze investering wordt omgeslagen in een kostendekkende huur.

De beschikbaar gestelde kredieten zijn gebaseerd op de verordening onderwijshuisvesting en VNG normen. Deze normbedragen lopen uit de pas met de marktontwikkelingen in de bouw. Dit is een landelijk bekend probleem.

Crom (GroenLinks)

1. Hoe kan het dat de verhouding renovatie en nieuwbouw anders in het ontwerp zitten? Of beter gezegd: hoe kan het dat er bij de raming van de kosten niet goed is ingeschat welke aanpassingen aan het gebouw gedaan moesten worden?
2. Op welke manier wijkt de verhouding renovatie/nieuwbouw af:
   a. meer nieuwbouw – evenveel renovatie;
   b. meer renovatie – evenveel nieuwbouw;
   c. meer nieuwbouw – minder renovatie;
   d. meer renovatie – minder nieuwbouw
3. Waarom kunnen er momenteel nog geen besluiten genomen worden over de wijze waarop de huisvesting vorm krijgt?
4. Wat betekent deze vertraging voor de 6 scholen (collectief en afzonderlijk)?
5. U zegt ‘binnenkort’ van de uitkomsten van het overleg met de partners m.b.t. oplossingsrichtingen te zullen komen. Wanneer is ‘binnenkort’?
6. Wanneer is de uitwerking van de in de structuurvisie opgenomen herinrichtingsplan voor het gehele gebied te verwachten?

Antwoord:

Vragen 1 + 2
De ramingen zijn gebaseerd op VNG normen. Deze normen houden geen rekening met kostenverhogende maatregelen die pas tot uitdrukking komen in het definitieve ontwerp en de situatie dat nieuwbouw moet worden gekoppeld aan bestaande bouw.

In 2005 heeft de architect op basis van een Programma van Eisen (PvE) een start gemaakt met zijn ontwerpproces. Het uitgangspunt van het ontwerp is steeds geweest om bestaande gebouwen (Tangram en Vrije School) te behouden en op te knappen om zo op de kosten van nieuwbouw te kunnen besparen. Het programma is sindsdien meerdere malen uitgebreid en aangepast. In de vorige bestuursperiode is door de toenmalige stuurgroep Sneeuwbal besloten het hergebruik van de vrije school niet in de verdere ontwikkeling mee te nemen en een geconcentreerd gebouw voor het speciaal onderwijs te maken. Het bestaande gebouw van het Tangram vormt de kern van het ontwerp. Door het inbrengen van verschillende zorgfuncties is de verhouding oudbouw versus nieuwbouw geheel veranderd.
Het uitgangspunt voor het nieuwe ontwerp is om het bestaande gebouw te behouden en op te knappen om zo op de kosten te kunnen besparen.
Het programma is sinds de start van het ontwerpproces meerdere malen uitgebreid en aangepast.
Medio 2006 heeft de zorginstelling Dijk & Duin verzocht deel te kunnen nemen aan het onderwijszorgcentrum. Kort daarna is besloten ten behoeve van Dijk & Duin één verdieping (ca. 970 m² bvo) toe te voegen aan het (voorlopig) ontwerp. Vervolgens is eind 2006 tevens besloten een Motorisch Therapielokaal (MT-lokaal ca. 280m²) toe te voegen aan het ontwerp. Deze voorziening werd volledig gesubsidieerd. Voor beide toevoegingen geldt dat ze van groot belang zijn voor het multifunctionele karakter van het gebouw. Beide toevoegingen hebben er tevens toe geleid dat er een (aanzienlijke) vertraging is ontstaan. Deze keuze is  weloverwogen genomen, maar niet bestuurlijk gecommuniceerd

Samenvattend: De verhouding nieuwbouw-renovatie is anders geworden t.o.v. de start van het project omdat er functies zijn toegevoegd. Dit betekent dat er meer nieuwbouw nodig is dan dat er bij start van het project gedacht was. Deze uitbreidingen zijn niet goed in de kredieten meegenomen en er zijn ook geen bestuurlijke besluiten over genomen. 

Vragen 3+4
Er kunnen op dit moment nog geen besluiten worden genomen, omdat eerst helder moet zijn voor welke oplossingsrichting gekozen gaat worden.
De verschillende mogelijke oplossingsrichtingen zijn eerder in dit memo benoemd.

Vraag 5
Binnenkort is er een overleg met de betrokken partners om te praten over de ontstane situatie en de mogelijke oplossingsrichtingen. Medio oktober 2008 zullen de uitkomsten hiervan aan uw raad ter besluitvorming worden voorgelegd.

Vraag 6.
Dit jaar zal gebruikt worden om, vanuit een aangegane intentieovereenkomst met de partners ZorgCirkel-Woonzorg Nederland – Zeeman Vastgoed en de WoonCompagnie, een stedebouwkundige visie te laten maken voor het Karekietpark / Leeuwerikplein. De afspraak is gemaakt dat iedere partij zijn eisen en wensen formuleert en inbrengt voor de visie. Het vervolg zal zijn om te komen tot een samenwerkingsovereenkomst om herontwikkeling van het Karekietpark / Leeuwerikplein mogelijk te maken.

Heida (LP 2001)

1. Nieuwbouwkosten heden  € 1.550/m2,  ex BTW. Hoeveel  was  “destijds” per m2 begroot?

2. Meer m2 bouw dan volgens program van eisen, vanwege: hergebruik Tangram en oudbouw aan nieuwbouw. Vraag: lag hergebruik Tangram niet in het voornemen en gold dit ook voor de oudbouw aan nieuwbouw?

3. Wat is de reden dat krediet `Dijk & Duin` nog niet is aangevraagd. Is dat nog steeds zo?

4.Waarom is niet gelijktijdig met de ontwikkeling van het onderwijszorgcentrum, ook de uitwerking van de structuurvisie Leeuwerikplein/Karekietpark ter hand genomen?

Antwoord:

Vraag 1
De budgetten voor onderwijshuisvesting zijn bepaald aan de hand van normering van de VNG. De bouwkosten per m2 die destijds zijn gehanteerd lagen op ca. € 1.050,- /m2.

Het gevraagde krediet is gebaseerd op VNG normen.

De budgetten voor de zorginstellingen zijn bepaald aan de hand van een kostprijsdekkende huur. In berekeningen wordt daar een bedrag van genoemd van €1509,10 stichtingskosten per m² BVO. (Notitie huurtarieven t.b.v.stuurgroep sneeuwbal dd. 28 april 2004)
De uiteindelijke huurprijzen zullen worden aangepast aan de werkelijke kosten.

Vraag 2
In 2005 heeft de architect op basis van een PvE een start gemaakt met zijn ontwerpproces. Het uitgangspunt van het ontwerp is steeds geweest om bestaande gebouwen (Tangram en Vrije School) te behouden en op te knappen om zo op de kosten van nieuwbouw te kunnen besparen. Het programma is sindsdien meerdere malen uitgebreid en aangepast. In de vorige bestuursperiode heeft de stuurgroep Sneeuwbal besloten het hergebruik van de vrije school niet in de verdere ontwikkeling mee te nemen en een geconcentreerd gebouw voor het speciaal onderwijs te maken. Het bestaande gebouw van het Tangram vormt de kern van het ontwerp. Door het inbrengen van verschillende zorgfuncties is de verhouding oudbouw  versus nieuwbouw geheel veranderd.

Vraag 3.
Dijk & Duin is de laatste partner die zich in 2006 aansloot bij dit project. De investering voor de door Dijk en Duin te leveren zorgvoorziening in dit complex is geraamd op € 1,5 miljoen. Hiervoor is nog geen krediet aangevraagd. Hierover wordt nog nadere besluitvorming aan uw raad voorgelegd, inclusief het beschikbaar stellen van eventuele aanvullende kredieten en een voorstel hoe met de financiering om te gaan (uitgangspunt kostendekkende verhuur).

Vraag 4.
Omdat het twee aparte projecten zijn, de één vanuit de Structuurvisie (RO) en de ander vanuit Sneeuwbal (huisvesting onderwijs). Sneeuwbal werd in 2004 vastgesteld de Structuurvisie pas in 2006. De ontwikkeling van het OZC Karekietpark was toen al in ontwikkeling. Hierbij heeft geen integrale afstemming plaatsgevonden.

Roet (VVD)

Op 14 mei ontving de raad, zoals afgesproken, de doorrekening reserve onderwijshuisvesting. Met als positief resultaat dat de reserve voldoende zou zijn. In deze doorrekening wordt met geen woord gerept over het Karekietpark.

Vraag 1: waarom is het Karekietpark hier niet in opgenomen ?

Op 2 juni ontving de raad de memo Karekietpark, waarin melding wordt gemaakt van melding wordt gemaakt van een tekort van 5,5 miljoen. Over het hoe en waarom veel uitleg in de memo.

vraag: waarom is hier pas op 2 juni melding van gemaakt en niet voor de behandeling van de kadernota ?

De gedachte komt toch op dat deze informatie bewust zou kunnen zijn achtergehouden.

Antwoord:

Vraag 1
In de Kadernota is de overschrijding bij het OZC Karekietpark niet meegenomen. Hiervoor zijn meerdere redenen te noemen:

1. Bij de opstelling van de Kadernota waren de risico’s wel bekend. Echter de omvang, de gevolgen en mogelijke oplossingen waren niet in beeld. Na beraad heeft de ambtelijke organisatie ervoor gekozen om eerst het onderzoek af te ronden, waarna resultaten en aanbevelingen voor oplossingen aan het college en uw raad zouden worden voorgelegd.
2. In het geactualiseerde Integraal Huisvesting Plan (IHP) zijn de volgende gegevens t.a.v. kredieten verwerkt;

• De nog niet door de Raad beschikbaar gestelde maar wel geplande investeringen zijn qua prijspeil bijgesteld op basis van advisering door DHV.
• De door de gemeenteraad beschikbaar gestelde kredieten zijn ongewijzigd overgenomen.

De door de Raad beschikbaar gestelde kredieten zijn dus niet in het IHP aangepast. Dit kan namelijk alleen na toestemming van uw Raad.
Wel is er ruimte gereserveerd binnen de reserve onderwijshuisvesting voor het corrigeren van al beschikbaar gestelde kredieten voor de bouwkostenstijgingen. Hier is ruimte voor binnen de reserve, op basis van de Kadernota 2009 (zie pagina 24 en 25). Deze correctrie vindt feitelijk pas plaats indien u te zijner tijd instemt met een bijgestelde kredietaanvraag.
Andere onvoorziene kostenstijgingen zijn niet in het IHP verwerkt. Hierover is ook aparte besluitvorming door de gemeenteraad noodzakelijk om al dan niet extra krediet beschikbaar te stellen.

Op het moment van de meest recente doorrekening van het IHP  was, zoals eerder gesteld, wel bekend dat er mogelijk knelpunten waren bij het Karekietpark. Hiervoor liep nog een  onderzoek op basis waarvan nog nadere informatie beschikbaar zou komen. Op basis hiervan vindt verdere advisering eerst richting college en daarna naar de raad plaats, inclusief mogelijke oplossingsrichtingen en eventueel hiervoor benodigde aanvullende kredieten. Deze besluitvorming is noodzakelijk omdat er functies aan het plan zijn toegevoegd die niet in het oorspronkelijke krediet opgenomen waren, of omdat kredieten niet toereikend zouden zijn.

Vraag 2
Het, hierboven genoemde, ambtelijk onderzoek is eind mei afgerond en op maandag 2 juni met de wethouder besproken. Daarna is de raad door de wethouder geïnformeerd d.m.v. een memo d.d. 4 juni 2008.

Scharn (CDA)

Graag zouden wij van je willen weten wanneer je de Raad informeert over de uitkomsten van een realistische en aanvaardbare oplossingsrichting. M.a.w. hoe binnenkort is “binnenkort”?

Antwoord:

Binnenkort is er een overleg met de betrokken partners om te praten over de ontstane situatie en de mogelijke oplossingsrichtingen. Medio oktober 2008 zullen de uitkomsten hiervan aan uw raad ter besluitvorming worden voorgelegd.