In de raadsvergadering van 20 april heeft de gemeenteraad gevraagd om onderzoek te doen naar de verschillende maatregelen voor koopstimulering voor starters op de woningmarkt.
Wethouder Hans Krieger heeft de mogelijkheden van koopstimulering in een overzicht op een rij gezet, om zo tot een goede afweging te kunnen komen. Vanavond buigt de raadscommissie SOB zich erover. Aan de hand dit overzicht kan de raad uitspreken voor een richting, zodat deze verder uitgewerkt kan worden.
Doel van koopstimulering
We zien dat starters het op de woningmarkt moeilijk hebben. De vraag naar woningen is hoog, het aanbod beperkt met als consequentie dat de prijzen van koopwoningen blijven stijgen. Door de gewijzigde hypotheekregels (o.a. niet méér lenen dan een woning waard is), is het voor starters zonder eigen geld, ondanks de lage rente, heel moeilijk om zonder financiële hulp een woning te kopen.
Samen met het tekort aan (sociale) huurwoningen is het voor starters uit Purmerend bijna onmogelijk om in Purmerend op zichzelf te gaan wonen.
Tijdens de woondebatten is uitgebreid aandacht geschonken aan de positie van starters op de woningmarkt en het thema betaalbaarheid. In Purmerend is het moeilijk voor starters om een eerste stap te zetten. Dit is terug te zien in de sociale huursector, maar ook op de koopwoningmarkt. De tijd heeft echter niet stil gestaan. Waar de woningmarkt ten tijde van de woondebatten nog relatief rustig was, hebben we nu te maken met een overspannen markt. De vraag is groot en het aanbod van met name betaalbare koopwoningen is gering.
Wat is de rol van de gemeente
De gemeente kan invloed uitoefenen op de realisatie van een passend woningaanbod. Aanbod dat aansluit bij de vraag van haar inwoners, ook op langere termijn. Op meerdere terreinen worden hiervoor al stappen gezet. Denk hierbij aan de woonvisie en de hoogbouwvisie. Bij woningbouwprogrammering kunnen we hierover afspraken maken met corporaties, ontwikkelaars en makelaars.
We zien de volgende gevolgen:
1) Starters trekken uit Purmerend.
2) Starters blijven langer bij hun ouders wonen, wat andere maatschappelijke issues met zich meebrengt.
3) Er is een groei in het aantal dak/thuisloze jongeren.
Woningmarkt
Wat zijn de huidige ontwikkelingen met betrekking tot wonen in Purmerend?
De koopwoningmarkt is in de Randstad al enige tijd overspannen. De vraag is groot, het aanbod gering; huizenprijzen stijgen. Er worden minder woningen verkocht. Wanneer we inzoomen op de regio Waterland, blijkt uit regionale marktcijfers van de NVM dat deze trend zich ook duidelijk in onze regio aftekent. Uit een artikel van het NRC van 13 juli 2017 komt naar voren dat deze ontwikkeling in de nieuwbouw wordt versterkt doordat projectontwikkelaars zich steeds meer toeleggen op de ontwikkeling van relatief dure woningen. Volgens de NVM is amper 10 procent van al het nieuwbouwaanbod goedkoper dan € 200.000.
Hierdoor zien we veel welvarende gezinnen en stellen die actief zijn op de woningmarkt, en krijgen vooral de starters geen kans op de woningmarkt omdat ze het gewoonweg niet kunnen betalen.
Hypotheekmarkt
Op dit moment is er een zeer lage marktrente. Dit betekent helaas niet dat een koopwoning voor starters goed bereikbaar is. Een hypotheek krijgen kan, maar tot maximaal 101% van de waarde van de woning. Vorig jaar was dit nog 102% en in 2018 wordt dit verlaagd naar 100%. Dit betekent dat kopers een groter deel van de bijkomende kosten uit eigen middelen moet financieren. De inbreng van eigen geld (6 % kosten koper) is voor veel starters een struikelpunt. Steeds meer kredieten worden tegenwoordig ook opgenomen in het BKR. Dit is van invloed op de leencapaciteit. Zonder hulp van buitenaf is het voor starters heel moeilijk om een eerste koopwoning te financieren. Dit is een landelijk probleem. Het rijk heeft hiervoor de belastingvrije schenking van € 53.016 naar € 100.000 verhoogd. Deze maatregel is echter alleen gunstig voor de kinderen van vermogende ouders.
Andere maatregel, waar vooral starters last van hebben, is de regel dat de volledige hypotheek gedurende de looptijd afgelost moet worden om de rente te kunnen aftrekken van de belasting. Doorstromers behouden hun oude rechten, voor hen geldt dit dus niet. Een deel van hun hypotheek kan dus aflossingsvrij zijn, waardoor de netto maandlasten van dezelfde woning voor starters hoger uitvalt dan voor doorstromers.
Duurzaamheid
Purmerend heeft samen met 30 gemeenten, 5 netbeheerders en 12 provincies een Green Deal met het Rijk ondertekend. Met het Green Deal akkoord wordt ingezet op een andere manier van verwarmen dan met aardgas. Purmerend heeft hiermee de ambitie om als eerste gemeente aardgasloos te zijn. Een groot deel van Purmerend is al aardgasloos omdat er gebruik wordt gemaakt van Stadsverwarming. In de markt zijn verschillende energiebesparingsconcepten ontwikkeld, waaronder een ‘nul-op-de-meter woning’. Bij een nul-op-de-meterwoning wordt het netto energieverbruik tot nul gereduceerd door slim gebruik te maken van energiebesparende en energieopwekkende voorzieningen. Landelijk was hier subsidie voor beschikbaar gesteld, maar dit budget is inmiddels uitgeput. Afhankelijk van het energieverbruik van de woning is het mogelijk om extra hypotheek te krijgen.
Welke koopstimuleringsmaatregelen zijn er?
In de woonvisie is een aantal mogelijkheden benoemd om de koop onder starters te stimuleren:
1) Starterslening
2) Zaans Model
3) Maatschappelijk Gebonden Eigendom
4) Experimenteren met coöperaties
Het voert te ver om de voors en tegens van deze maatregelen in dit artikel uit te werken.
Het volledig memo met toelichting van wethouder Krieger is HIER te vinden.
Raadscommissie SOB richtinggevend
Aan de raadsleden wordt gevraagd om zich uit te spreken voor een bepaalde richting die verder kan worden uitgewerkt.
De voorkeur van het college gaat uit naar een intensivering van de inzet op woningprogrammering om te zorgen voor voldoende passende woningen voor Purmerenders. Daarnaast wil het college inzetten op verlaging van de woonlasten door middel van duurzaamheidsmaatregelen als vorm van koopstimulering. Het college denkt zo haar rol als lokale overheid maximaal te kunnen vervullen.
We gebruiken cookies om ervoor te zorgen dat onze site zo soepel mogelijk draait. Als je doorgaat met het gebruiken van deze site, gaan we er vanuit dat je ermee instemt.Ok
